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吴孟轲：新城市化进程下，产业地产的业态运营比开发更重要

产城融合，是我国在新经济背景下，相对于产城分离提出的新思路。城市没有产业支撑，即便再美丽，难免会成为“空城”;产业没有城市依托，即便再高端，也只能“空转”。

产业不均发展，让曾经的汽车之城底特律沦为“鬼城”

产业地产作为跨时代的产物，越来越多的实业、资本、传统房企一拥而入，哄抢这块新蛋糕。

在这过程中，我们重新审视了产业地产的价值，发现要为社会留产业，为企业留人才，为政府留税收，才能形成多方共赢的局面。

不能到没有产业的地方建产业新城

深圳星河集团副总经理 吴孟轲

过去，地产商还停留在土地价格、区位等物理属性的竞争，而忽略对后期业态的运营。但在土地红利日渐消失的今天，这种方式已经行不通了。

没有产业的支撑，空有土地，没有业态，无法吸引企业，产业地产是无法发展起来的。因而，新时代下，地产商一定不能到没有产业的地方去建产业新城。

之所以星河WORLD这个园区一开始就获得成功，是因为选择了深圳这个产业集聚度极高的地方。它有过半的本地客户，而且是在半径3公里内发展起来的，产业集聚度本身就相对高。

而另一半则是有产业转移和战略布局诉求的客户。因为部分企业转移低成本地区，考虑的因素不只是租金，还有产业环境、人才引入等战略性资源布局。

重构地产的价值链条，核心在于盈利模式的改变

过去，传统的地产商都只“赚一次的钱”，即建好很快就销售出去，土地的流转不可逆，卖出去就没有了。虽然这样可以带来现金流，但由于土地资源的稀缺性，这种盈利模式开始了边际递减效用。

因而，地产商正在另辟蹊径，思考的重心也从产业地产能为我们带来什么，转变为我们能为产业的发展提供什么?如何重构地产的价值链条?

产城联盟新城的城市运营模式

我们探索出来的是“房东+股东”的发展模式，即是在有土地，有物业的基础上，投资自身看好的企业。从某种程度来看，我们也将企业转变为一部分资产，其潜在价值无可估量。

所以，我们自身设立红土创业投资引导基金，定投于园区内注册企业，也与跟国家中小企业基金等外界投资平台合作，对接投资需求。

除了真金白银，我们其实还可以用服务、租金、产权投项目。目前星河有三、四千多平方米的空间应用了“租金换股权”的模式，它既降低了企业的现金流压力，让空间性纽带转化为股权性纽带，也增加了园区的招商渠道。

业态的运营比开发更重要

在未来，地产界的竞争力也不仅在于物理空间，更是业态运营者之间的较量。这是因为它能引导产业的流动。

以星河WORLD的园区运营为例，我们一开始就有意引导金融、战略新兴、文化创意这三大方向的企业汇聚在此，使得产业集聚度达到了73%。

这样，各个企业就能在这里互动、交流、抱团，共同打造成为一个协同创造、有联盟概念的园区。

构建完整的业态，意味着需要有足够的自持运营能力。我们也设置了产业联盟会，增加企业间的互动。同时，构建GALAXY+服务体系，协助园区企业高效运转，解决资金、人才、法务等多元需求。

深圳产业繁荣的背后离不开创新人才

产业地产的发展，还离不开创新人才。

产业园区需要培养一批优秀的运营人才，不断打造完善的服务体系来帮助企业成长。

另一方面，我们也要思考如何帮助企业降低引入创新人才的成本。比如，我们配置300多套人才公寓，60平方米带精装修租给园区员工，只需要1500块钱一个月，而周边同等面积的大概是在6500元，从而降低租金成本，让企业更好地留住人才。

星河WORLD打造“园区+金融”双闭环总部基地

双创社区、特色小镇、产融联盟新城，这些都处于国家级战略大风口上，珠三角的园区亟需寻求具有鲜明产业特色的区域拓展。星河也正在这些方面布局，但面临着挑战。

就拿特色小镇来说，它区别于传统产业园区，不仅体量大，距离远，在产业核心基础上，注重生态协调。我们也更需要通过联合地产以外的力量，如科技，文化，金融，不断提升土地的价值，凝聚成为产业创新的原动力，推动经济的发展。

以上内容是第148期云珠沙龙《产城融合，城市发展新智慧》的沙龙分享。

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